[su_row][su_column size=”2/3″ center=”no” class=””]
HYPOTÉKY: Kompletní průvodce
Investice do nemovitosti patří k nejstabilnějšímu a nejbezpečnějšímu způsobu uložení měny. Výhody vlastního bydlení jsou oproti bydlení nájemnímu zcela zřejmé. Vlastní bydlení je silná jistota, ke které mají Češi tradičně pevně ucelený vztah. V dnešní době však není pro drtivou většinu lidí reálné dosáhnout na vlastnické bydlení pouze za pomocí vlastních finančních prostředků. Nejčastějším řešením této situace je hypoteční bankovní úvěr.
[su_label type=”success”]Aktuální téma: (aktualizováno 1. 4. 2020)[/su_label] (zdroj: CNB.cz.)
ČNB od 1. dubna 2020 zmírňuje doporučení pro posuzování nových hypoték. Limit ukazatele LTV (Loan to value – výše hypotéky k poměru výši vlastních prostředků k dosažení hypotečního úvěru) se zvyšuje zpět na 90 %. K nákupu vlastní nemovitosti na hypotéku tak nyní bude zapotřebí znovu pouze 10 % vlastních prostředků z celkové ceny nemovitosti (resp. z ceny nemovitosti v zástavě vůči úvěru). Splátka hypotéky a dalších dluhů nesmí přesáhnout 50 procent čistého měsíčního příjmu DSTI = 50 % (Debt Service to Income – poměr celkové dluhové služby k čistému měsíčního příjmu).
[/su_column]
[su_column size=”1/3″ center=”no” class=””]
[su_label]Obsah:[/su_label]
[/su_column][/su_row]
HYPOTEČNÍ KALKULAČKA:
Spočítejte si orientační výši měsíční splátky vaší hypotéky:
Důležité pojmy z oblasti hypoték:
Hypoteční úvěr
Hypoteční úvěr neboli hypotéka je forma dlouhodobé půjčky určené především k financování vlastního bydlení. Název vychází z řeckého slova „hypothéca“ znamenající podklad či podložení, z čehož vyplývá hlavní specifická podmínka produktu, kterou je zajištění zástavním právem pro banku přijatelné nemovitosti ležící na území České republiky. Obvykle se jako zástava využívá financovaná nemovitost, nejedná se však o podmínku a ručit lze i objektem jiným.
Hypoteční úvěr je definován zákonem o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který vstoupil v platnost dnem vstupu do EU 1. 5. 2004 a zní následovně:
„Hypoteční úvěr je úvěr, který je alespoň částečně zajištěn zástavním právem k nemovité věci, a to ode dne vzniku právních účinků zástavního práva. Pohledávku z hypotečního úvěru lze zapsat do rejstříku krycích aktiv [§ 32 odst. 3 písm. a)] teprve dnem, kdy se emitent krytých dluhopisů dozví o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovité věci. Nemovitá věc podle odstavce 3 se musí nacházet na území členského státu.“
K čemu lze hypoteční úvěr využít?
Hypotéka je produkt, který mohou využít jak fyzické, tak i právnické osoby a její účel je k pořízení či úpravám nemovitého majetku. Využití nachází zejména v těchto oblastech:
- koupě stavebního pozemku
- koupě bytové jednotky do osobního vlastnictví
- koupě rodinného domu
- výstavba nové nemovitosti
- rekonstrukce bytu či domu
- splacení jiné hypotéky
Jak je to s koupí bytu v družstevním vlastnictví vzhledem k hypotéce?
Tato oblast bývá zpravidla vždy problematická. Důvod je však v celku prozaický. Člen družstva není zapsán v katastru nemovitostí a nemůže tedy bance byt zastavit. Klasická hypotéka se tak bytů v družstevním vlastnictví týká jen za určitých speciálních podmínek. V případě, že o máte zájem o koupi družstevního bytu na hypotéku, budete muset bance poskytnout zástavu jiné nemovitosti. Existují i další způsoby, jako je využití předhypotečního úvěru apod., ve výsledku ale vždy dochází k horším úrokovým podmínkám, nežli je tomu u klasických hypoték.
Při koupi družstevního bytu je na hypotéku je možné zavázat se bance, že do roka budete mít byt převeden do osobního vlastnictví a poté k němu zřídíte zástavní právo pro banku.
Převod do osobního vlastnictví je jednoduchý u bytových domů, kde již je prohlášením vlastníka dům rozdělen na jednotlivé bytové jednotky a ustanoveno společenství vlastníků jednotek – jen někdy zbývá doplatit tzv. anuitu – nesplacenou část úvěru k bytové jednotce, poté je převod do osobního vlastnictví nárokový.
– Vyplatí se koupit byt v osobním vlastnictví nebo družstevní? (SnadnoBydlet.cz)
Druhy hypotečních úvěrů
Úvěry lze členit několika způsoby. Mezi nejvýznamnější patří jejich rozdělení dle doby splatnosti, z hlediska jejich účelu a dle subjektu, kterému je úvěr poskytnut.
Hypoteční úvěry dle doby splatnosti
Dle doby splatnosti lze úvěry rozdělit na krátkodobé, střednědobé a dlouhodobé. Splatnost krátkodobého úvěru je do 1 roku, u střednědobého se jedná o rozmezí mezi 1 až 4 roky. Tyto dva druhy se využívají převážně na rekonstrukci či modernizaci nemovitosti. Dlouhodobé hypotéky slouží především ke koupi nemovitosti, vyznačují se dobou splatností delší než 5 let a tvoří největší podíl na hypotečním trhu.
Hypoteční úvěry dle účelu
Z hlediska účelu využití rozeznáváme dva druhy hypotéky, a to účelové a neúčelové úvěry. Účelové hypotéky lze využít na předem stanovený účel, který je uveden ve smlouvě mezi bankou a klientem. Jedná se o hypotéku, která je pro banku výhodnější zejména proto, že peníze klient investuje do účelových a bankou definovaných operací, pro banku tak představuje tato investice menší riziko. Pokud je klient schopen dokázat účelovost úvěru a příjmy na jeho úhradu, zvyšuje se tím jeho pravděpodobnost na získání hypotéky s výhodnou úrokovou sazbou. Pravidlem bývá, že účelové úvěry jsou vázány na investice do nemovitostí. Dle druhu nemovitosti je lze rozdělit dále na rezidenční a nerezidenční účelové hypotéky
[su_row][su_column size=”1/2″ center=”no” class=””]
Rezidenční účelové hypotéky
Tento druh účelové hypotéky je primárně určen k financování bydlení klienta, tedy ke koupi nemovitosti do vlastnictví. Předmětem takové koupě nemohou být nemovitosti, které slouží jako nebytové prostory a to ani částečně. Lze jím financovat:
- koupi nemovitosti
- koupi pozemku
- rekonstrukci či modernizaci
- výstavbu nové nemovitosti
- refinancování dřívějšího úvěru či půjčky na bydlení
- vypořádání majetkových práv spojených s nemovitostí (dědictví, společné jmění)
- koupě družstevního podílu či úhrada členského podílu.
[/su_column]
[su_column size=”1/2″ center=”no” class=””]
Nerezidenční účelové hypotéky
Tento druh hypotéky také slouží k pořízení nemovitosti, která však slouží k jiným účelům než k bydlení žadatele. Zejména jsou tím myšleny nemovitosti určené k rekreačním či volnočasovým účelům – chaty, chalupy apod. Nejedná se o zcela obvyklý druh hypotéky, zejména proto, že pro banku se jedná o rizikovější produkt.
Nemovitost, která není určená primárně k bydlení, nemusí být v očích vlastníka v případě finančních problémů dostatečně atraktivní, aby se ji její majitel snažil udržet.
[/su_column][/su_row]
Posledním členěním produktů je dle subjektu, kterému je hypotéka poskytnuta. Rozlišit lze podnikatelské a nepodnikatelské úvěry, přičemž nejméně rizikový je pro banku úvěr nepodnikatelský, poskytnutý fyzické osobě, která jej čerpá na zajištění vlastního bydlení. Podmínky pro získání jsou tak mnohem výhodnější, než u rizikovějšího úvěru podnikateli.
Americká hypotéka
Americkou hypotékou je nazýván neúčelový úvěr zajištěný zástavou nemovitosti. Banka v tomto případě nesleduje účel investice a peníze tak lze použít na cokoliv od podnikání, přes rekonstrukci, ale například i na cestování či jiné plnění. Tento typ hypotéky ovšem představuje pro banku větší riziko, nežli je tomu v případě klasické hypotéky, a proto klient nikdy nedosáhne na tak výhodné podmínky jako u hypotéky účelové.
Proti případnému riziku se banka pojišťuje vyšší úrokovou sazbou. Nespornou nevýhodou neúčelové hypotéky je nemožnost odečtu úroků od základu daně, stejně tak není možné na ni čerpat státní podporu. Klient má však možnost mimořádných splátek části či celého dluhu.
Faktory ovlivňující hypoteční úvěr
Finální výši a podmínky hypotečního úvěru ovlivňuje celá řada skutečností, z nichž některé může klient ovlivnit přímo, některé jsou bankou předem stanovené. Mezi faktory, které hypoteční trh ovlivňují nejvíce patří následující:
Výše úvěru, LTV
Celková výše hypotečního úvěru je ovlivněna zástavní hodnotou nemovitosti, nebo-li částkou, kterou se lze za hypotéku zaručit danou nemovitostí. Maximální výše úvěru se udává ukazatelem LTV (loan to value ratio), který vyjadřuje poměr částky poskytnutého úvěru vzhledem k zástavní ceně nemovitosti. Ukazatel LTV také ovlivňuje výši úrokové sazby, za kterou je hypotéka poskytována, a to tak, že s jeho růstem roste také úroková sazba.
Úroková sazba
Úroková sazba je sjednávána mezi bankou a klientem a to před uzavřením smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru. Jedná se o individuální záležitost, kdy banka nabídne určitou sazbu a klient ji buď přijme či odmítne.
Nabídnuté úrokové sazby se u každého klienta liší, zejména z důvodu pružně se měnícího prostředí úrokových sazeb. Nabídka banky je však ovlivněna také těmito základními faktory:
- aktuální úrokové sazby na trhu
- kvalita klienta (kvalita klienta se posuzuje dle velikosti a stability příjmů nebo také například i životním pojištěním)
- doba splatnosti hypotéky (pro banku roste riziko s délkou splatnosti hypotéky)
- doba fixace (kratší doba fixace znamení nižší úrokovou sazbu)
- konkurence (konkurence v tomto případě funguje stejně, jako v kterémkoliv jiném oboru podnikání v tržním hospodářství, konkurence tedy i v případě hypotečních bank tlačí úrokové sazby dolů).
Banka nabízí klientovy dva druhy úrokové sazby, a to sazbu fixní (pevnou) či variabilní (pohyblivou). Možná, a nejvíce využívaná, je kombinace obou těchto možností.
Fixní úroková sazba
Jde o pevnou úrokovou sazbu, nejčastěji sjednávanou na dobu od 1 do 5 let, klient se však může s bankou domluvit i na delším časovém úseku a to na 10, 15, 20 či 25 let. Fixace úrokové sazby zajišťuje klientovi po celé domluvené období stále stejný úrok, jaký byl v době sjednání hypotéky.
Zvolení správné délky fixace je závislé na několika faktorech:
- výše fixované sazby
- délka doby čerpání úvěru
- předpokládaný budoucí pohyb úrokových sazeb
- předpokládaný budoucí vývoj příjmů žadatele.
Poté, co uplyne doba pevné úrokové sazby, má klient nárok na předčasné splacení úvěru bez sankčních poplatků či možnost úvěr refinancovat. Banka nabízí novou dobu fixace a výši úrokové sazby dle aktuálního vývoje na trhu. Tento druh úrokové sazby je vhodnější pro klienty bez finančních rezerv, kteří plánují své výdaje dlouhodobě.
Variabilní úroková sazba
Zásadní rozdíl oproti fixaci spočívá v tom, že variabilní úroková sazba se může měnit každý měsíc. Její výše je odvozována od sazby PRIBOR, tedy od tržní úrokové sazby, kterou vyhlašuje ČNB a za kterou si banky půjčují peníze na mezibankovním trhu. Klient tak musí počítat s tím, že jakákoliv změna sazby PRIBOR ovlivní výši úrokové sazby a tím i jeho měsíční splátky. Výhodu však je, že variabilní úrokovou sazbu můžete kdykoli zdarma změnit na fixní úrokovou sazbu.
Doba splatnosti hypotéky
Doba splatnosti hypotečního úvěru není bankou pevně stanovena. Poskytovatelé (banky) nabízejí časové rozmezí s tím, že o konečné výši si rozhoduje sám klient. Obecně platí, že s delší dobou splatnosti hypotéky sice klesají měsíční splátky, na druhou stranu se zvyšuje celkový objem zaplacených úroků. Volba nejdelší doby splatnosti proto rozhodně není nejvýhodnější variantou. Čím delší dobu si klient zvolí, tím více za úvěr nakonec zaplatí. Na dlouhé doby splatnosti se také váže podmínka banky – splacení celkové výše úvěru v produktivním věku klienta. Jakmile klient dosáhne důchodového věku, stává se pro banku rizikovým. Jeho příjmy zásadně klesají a hrozí nesplácení hypotéky. Naopak velmi krátká doba splatnosti nemá příliš smysl z pohledu klienta – měsíční splátky by byly příliš vysoké.
Nejčastěji se vyskytují hypotéky se splatností 20 let, která se jeví jako optimální z hlediska poměru mezi výší splátky a náklady na úvěr. Při této době splatnosti by měl být žadatel po celou dobu splácení stále v produktivním věku, platí poměrně nízkou měsíční splátku, ale zároveň příliš neprodlužuje splacení závazků. V případě vstupu dlužníka do důchodového věku, banka požaduje k úvěru mladšího spoludlužníka. Nejvyšší hranicí, do které musí být úvěr splacen, je zpravidla do 70 let věku klienta.
Odhadní cena nemovitosti
Odhadní cenu nemovitosti stanovuje banka na základě doporučení odborníka a to podle předem stanovené metodiky. Pro samotný odhad se používá několik metod. Stanovují se například indexy stavebních nákladů nebo index ceny nemovitosti. Výsledkem tohoto ocenění je tzv. stavební cena. Podpůrně se při tomto postupu používá metoda srážek a přirážek, zohledňující vybavenost nemovitosti. Dále se stanovuje například výnosová cena kapitalizací výnosu nemovitosti platnou úrokovou sazbou.
Častou chybou bývá dojem, že odhadní cena se rovná ceně, za kterou nemovitost pořídíme. Odhadní cena však může být buď vyšší nebo nižší. Častěji se na trhu vyskytuje případ pesimističtější, kdy odhadní cena je nižší než cena pořizovací. Stává se tak zejména při výstavbě nových bytů či rodinných domů, kdy náklady na postavení jsou vždy stejné, ať stojí dům kdekoliv. Nicméně pokud jej postavíme ve špatně dostupné lokalitě, s velkou nezaměstnaností, nízkou koupěschopnou poptávkou či v místě ekologicky závadném, odhadce stanoví odhadní cenu nižší, čímž vzniká rozdíl. Žadateli pak nezbývá nic jiného, než vložit do stavby i své vlastní finanční prostředky.
Žadatel
Žadatel o hypotéku může být:
- Občan ČR s trvalým pobytem na území ČR. Žadatel o hypotéku musí předložit platný občanský průkaz a potvrzení příjmu. Toto potvrzení může pocházet z ČR, ale také ze zahraničí.
- Občan s trvalým pobytem mimo ČR. Žadatel o hypotéku musí předložit platný občanský průkaz nebo pas. Potvrzení příjmu může opět pocházet z ČR či ze zahraničí.
- Občan EU, Norska, Lichtenštejnska a Švýcarska. Takový žadatel musí předložit povolení, nebo průkaz o přechodném či trvalém pobytu státního příslušníka EU vydaného Českou republikou. Má-li na území ČR pouze přechodný pobyt, je nutné, aby tento pobyt trval déle než tři roky. Dále předkládá platný pas a jeho příjem musí být generován v ČR.
- Občan třetí země s povolením k trvalému pobytu na území ČR vydaného ČR. Opět musí žadatel předkládat platný pas a povolení k trvalému pobytu vydané Českou republikou. Příjem musí být také generován v ČR.
Některé banky samozřejmě určují ještě další podmínky, které by měly být spolu s těmito základními splněny, aby poskytly žadateli hypotéku. Mezi tyto podmínky patří například věk, kdy je žadatel omezen věkovou hranicí shora, po které je pro banku moc riskantní hypotéku poskytnout.
Proces poskytnutí hypotéky
Pokud se klient rozhodne financovat své bydlení prostřednictvím hypotečního úvěru, čeká jej poměrně složitý proces, který lze pomyslně rozdělit do následujících pěti fází:
[su_accordion][su_spoiler title=”1) Výběr banky” open=”no” style=”default” icon=”plus” anchor=”” class=””]
1) Výběr banky
V první fázi procesu poskytnutí hypotéky se žadatel rozhoduje o výběru banky, u které o hypotéku požádá. Protože se ve většině případů jedná o závazek na několik desítek let, je důležité získat veškeré dostupné informace o jednotlivých nabídkách bank a jejich produktech. Různé banky mají různá kritéria, pro žadatele jsou však nejdůležitější obvykle následující:
- jméno, pověst a tradice banky
- výše úrokové sazby
- fixace
- poplatky spojené s úvěrem (poplatek za vyřízení a vedení hypotéky)
Při první návštěvě banky pak získá žadatel nejen základní informace o hypotéce, ale dále obdrží i orientační návrh, zda je schopen splácet, ale také seznam všech požadovaných doložitelných dokladů.[/su_spoiler] [su_spoiler title=”2) Žádost o úvěr” open=”no” style=”default” icon=”plus” anchor=”” class=””]
2) Žádost o úvěr
V druhé fázi úvěrového procesu žadatel podává žádost o poskytnutí hypotečního úvěru u vybrané banky. Spolu s žádostí je nutné doložit potřebné doklady. Mezi ty základní patří:
- doklad o totožnosti
- doložení výše příjmů (potvrzení od zaměstnavatele či daňové přiznání u OSVČ)
- výpis z katastru nemovitostí o zanesení zástavního práva, ocenění zastavované nemovitosti a vinkulaci pojištění nemovitosti ve prospěch banky
V případě, že bude úvěr použit na investici do nemovitosti, jsou dále požadovány následující doklady:
Pro případ koupě nemovitosti:
- kupní smlouva
- výpis z katastru nemovitostí
Pro případ rekonstrukce, výstavby, opravy:
- stavební povolení
- rozpočet stavby
- výpis z katastru nemovitostí
- projektová dokumentace.
Finální seznam dokumentů a potřebných dokladů se liší podle typu hypotečního úvěru. U některých druhů hypoték nejsou požadovány všechny doklady, například u hypoték bez dokládání příjmů či neúčelových úvěrů.[/su_spoiler] [su_spoiler title=”3) Posouzení klienta” open=”no” style=”default” icon=”plus” anchor=”” class=””]
3) Posouzení klienta
Po podání žádosti včetně všech relevantních dokladů začíná banka posuzovat žádost o hypoteční úvěr a údaje o klientovi. Jedná se o tzv. úvěrovou analýzu banky, kdy banka posuzuje rizikovost poskytnutí hypotéky, zákonné podmínky a zejména bonitu klienta.
3.1) Rizikovost
Banka potřebuje mít co největší jistotu, že poskytne úvěr takovým klientům, kteří jsou schopni dostát svým závazkům a pravidelně splácet. V rámci zjištění rizikovosti prověřuje banka výši příjmů klienta, která představuje nejdůležitější položku. Mezi příjmy se počítají i příjmy z pronájmu jiné nemovitosti a ostatní příjmy jako vdovský důchod, invalidní důchod, výživné a podobně. Příjmy následně porovnává se splátkami a dalšími závazky. V úvahu je třeba vzít i výdaje na živobytí a finanční rezervy. Peníze na živobytí znamenají několikanásobek životního minima, rezervou je pak myšleno až 25 % hodnoty splátky.
Na základě těchto informací stanovuje banka minimální měsíční příjem. Pokud není klient schopen tohoto požadovaného příjmu dosáhnout, banka umožňuje přistoupení jednoho nebo více spolužadatelů, aby byla požadovaná výše splněna. Dále banka prověřuje současnou a očekávanou ekonomickou situaci společnosti, ve které je klient zaměstnán.
3.2) Bonita klienta
Představuje schopnost klienta splácet a dostát tak svým závazkům. Posuzuje se podle kritérií stanovených bankou, kdy každá banka má nastavené posuzování bonity dle svých standardizovaných potřeb a předpisů.
Do bonity klienta obvykle vstupuje jeho splátková morálka, čili to, jak klient platil či platí své současné i minulé závazky. Ke zjištění těchto informací se využívá bankovní a nebankovní registr dlužníků. Pokud klient hradil v minulosti své závazky včas, znamená to pro něj velké plus v žádosti o úvěr.[/su_spoiler] [su_spoiler title=”4) Schválení žádosti” open=”no” style=”default” icon=”plus” anchor=”” class=””]
4) Schválení žádosti
Ve třetí fázi procesu dochází ke schválení či zamítnutí úvěru. V případě schválení hypotéky banka předkládá klientovi k podpisu několik dokumentů:
- úvěrovou smlouvu
- zástavní smlouvu k nemovitosti
- smlouvu o vedení úvěrového účtu
Po podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí a po podpisu těchto dokumentů může začít klient úvěr čerpat. Čerpání probíhá v souladu s podepsanou smlouvou o hypotečním úvěru, který lze čerpat jednorázově či postupně. Jednorázové čerpání se používá v případě koupě nemovitosti. V případě výstavby nebo rekonstrukce jde o čerpání postupné. Takové čerpání probíhá dle harmonogramu provedených prací a podle faktur dodávaných klientem v průběhu výstavby či rekonstrukce.[/su_spoiler][su_spoiler title=”5) Splácení a správa úvěru” open=”no” style=”default” icon=”plus” anchor=”” class=””]
5) Splácení a správa úvěru
V okamžiku vyčerpání úvěru je klient informován o ukončení čerpání a začíná splácet řádnými splátkami dle splátkového kalendáře dohodnutého v úvěrové smlouvě. Způsoby splácení se mohou lišit dle jednotlivých bank, nejznámější druhy jsou však následující:
- anuitní splátky (po celou dobu úvěru klient platí stejné splátky, ovlivněny jsou pouze proměnlivostí úrokové sazby)
- progresivní splácení (splátky jsou zpočátku nízké, v průběhu splácení se zvyšují)
- degresivní splácení (splátky jsou zpočátku vysoké a postupně se snižují).
V praxi jsou nejčastěji využívány anuitní splátky, mimo výše uvedených postupů však lze také zvolit jednorázový způsob zaplacení.
Součást správy úvěru přestavuje mimo jiné pravidelné měsíční informování o stavu splácení, kdy banka zasílá výpisy jako u běžného účtu. Dále je povinna klienta informovat o konci fixace úrokové sazby. Za správu úvěru si banka účtuje poplatky, vyskytují se však i banky, které lákají své zákazníky na nulové poplatky.[/su_spoiler][/su_accordion]
